編者按：這是易富賢為美國之音撰寫的評論文章。這篇特約評論不代表美國之音的觀點。轉載者請註明來自美國之音或VOA。
中國的房地產是一個燙手的山芋。中國政府面臨兩難，如果房地產泡沫突然破滅，將導致經濟減速，甚至全球金融危機。如果讓房價“止跌回穩”，將導致生育率持續低迷、人口雪崩。
中國房地產危機的由來
與當今中國許多其他社會經濟問題一樣，房地產危機可以追溯到1980年實施的獨生子女政策。當時官方宣傳，“中國以佔全球7%的耕地養活著佔全球22%的人口”。於是，一方面實行獨生子女政策以控制人口，一方面嚴控城市建設用地。目前中國城鎮化率接近70%，超過40%的人口居住在城市，但是城市建成區的面積只佔0.66%的國土面積、5%的耕地面積，遠少於拋荒的耕地。
中國政府在1994年實施分稅制改革，使得地方財政收入佔總財政收入的比重由1993年的78%下降到1994年的44.3%，但事權不變，於是賣地成為地方財政的重要來源。而獨生子女政策降低家庭剛需，抬高儲蓄率，中國缺乏其他投資管道，於是大量資金流入房地產。
也就是說，耕地紅線導致了土地的稀缺性，將城建用地變成了“火藥桶”，分稅制改革將之點燃，高儲蓄率火上澆油。
中國政府不懂“急診手術”和“分期手術”
在醫學上最重要的是預防。我在2007年、2013年版《大國空巢》都指出以耕地為由實行計劃生育、限制城建用地是錯誤的，在2013年版從人口視角預警了房地產泡沫。 2015年1月12日，人民網發表我和蘇劍教授對房地產泡沫的預警：《業內報告：人口紅利終結，中國房價到頂》。 2015年《環球時報》刊登我的《中國城市“人滿為患”歸因於人口理念錯誤》，建議增加城建土地供應。
但中國當局無視我們的預警，而是在2015年實施供給面改革，在房地產上踩油門。加上2013年後28-37歲初次購屋年齡人口增長，於是2015年後房價飆升，造成現在難以收拾的局面。
在醫學上，不斷滋長的癌細胞會耗盡攝取的和儲存的營養，導致其他器官因為營養不良而衰竭，最終機體死亡。同樣的，中國的房地產是經濟之癌，擠壓了經濟的其他部門。中國家庭房產佔總資產高達69%，而美國僅佔36%，日本在1990年代房地產泡沫破滅前也只佔55%。中國房地產吞噬日常現金流和消費，導致整個經濟被房地產綁架。
在醫學上，有些手術需要“急診手術”；有些需要“分期手術”，甚至分期很多次，這樣可以挽救生命，降低後遺症。同樣，人口政策屬於“急診手術”。我在2007年和2013年版《大國空巢》、2012年《改革內參.高層報告》5萬字的專題報告以及很多文章和論文中都詳細解釋了“急診手術”的必要性和緊迫性。但中國政府優柔寡斷，滑稽地採取“分期手術”：單獨二孩、全面二孩、三孩政策，結果全部破產，到現在還沒有完全廢止計劃生育。
中國的房地產這個癌症，由於綁架了57個相關產業，如果“急診手術”，會導致經濟死亡，因此需要精細地“分期手術”。但是中國政府卻以雷霆萬鈞之勢進行“急診手術”。 2020年根據“房住不炒”的最高指示，以為“房地產一鯨落萬物生”，大刀闊斧提出了“三條紅線”的監管要求。結果是“一鯨落，萬物衰變”，經濟減速，地方政府財政難以為繼，引發企業破產潮、公務員降薪潮和購房者停貸潮，青年失業率居高不下，生育率持續低迷。
無奈之下，2024年9月召開的中共中央政治局會議上只好實質宣佈“房住不炒”政策終結。
中國房地產：保經濟還是保人口
中國政府想讓房地產“止跌回穩”以穩定經濟。一方面，這個目標很難實現，因為28-37歲的購屋年齡人口在2020年開始緩慢下降，在2024年開始快速下降，到2050年將只是2024年的一半。
另一方面，中國目前的房價太高、城市人口密度過高。穩定在目前這種城市人口密度和房價，將導致生育率持續低迷、人口雪崩。
東亞地區的生育率是全球最低，原因之一是城市人口密度過高，每平方公里有1-3萬人，人口過度集中在大城市，高房價、高民生壓力、狹小的空間、長通勤時間，導致民不聊“生”。密度對數量增長的抑制是生物學規律，在培養的細胞如此，在細菌、植物、動物都如此（例如一山難容二虎），人類也受制於這種規律。東京各區市、倫敦各區、上海各區的人口密度都與生育率直線呈負相關。香港城市人口密度超高，生育率自然超低。
房價收入比與生育率強負相關，這種相關性既見於日本各都道府縣、美國各州、倫敦各區的橫向比較，也見於近年美國、日本歷年的縱向比較。
美國的生育率相對教高，與其較低的城市人口密度也有關。芝加哥、費城、洛杉磯等大城市中心城區每平方公里只有四千人，全市建成區只有一、兩千人。而中國城市作為整體，2022年建成區每平方公里高達8900人，與東京相當；而一線城市和省會城市的許多區的人口密度是東京的兩三倍。中國的高層公寓佔比高，也是生育率低的原因之一。
日本的生育率是東亞地區最高，原因之一是其房地產泡沫在1990年代破裂了，因此房價相對較低。有些人認為日本近年房價「止跌回穩」了，因此中國的房價也可以“止跌回穩”。其實日本的生育率從2015年的1.45降至2024年的1.15，房價上漲“厥功至偉”。中國不能將日本的教訓當成經驗。根據Numbeo的數據顯示，目前中國的房價收入比高達29，而美國祇有3，日本也只有11。中國將房價穩定在如此高的水平，生育率將低於0.7。
中國要避免人口雪崩，需要逐漸摧毀或廢棄現有的城市建築，重建新城（那麼房地產將重新成為經濟引擎），將城市人口密度控制在每平方公里4000人以內，大幅降低房價，讓城市不但要“宜居”、“宜業”，更要“宜生”。在對經濟不傷筋動骨、不引發金融危機的前提上，要讓城建實現這一轉變，需要極高超的治理水平，但是中國政府似乎缺乏這種水平。
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