掛牌宛若割肉、求潤還是求穩:中國富人在房地產危機中糾結未來

中國一都市街景。

接受美國之音採訪的兩位女性,不約而同用C字頭臟字咒罵了中國樓市:單套房的掛牌價跌到千萬人民幣以下,她們前所未見、難以接受。

這種亢奮情緒下表現出來的粗魯,似乎印證了彭博社一篇廣為轉載的報道:中國房地產市場危機正重創這個國家的中產階級,因為包括中產階級在內的70%的家庭資產與房地產捆綁在一起,而房價每下跌5%,就會使19 兆元的房屋財富化為烏有。

在數據顯影出的2024年的不確定性裡,有些人選擇移民,財富正被大筆轉移出去;有些人則表示堅守,認為只要身體好,不管是傳統領域還是新興產業,總還是能尋到機會。

“有人把北京搞亂了”

50歲出頭的寧惠美女士是地道的北京人,自己從事文化行業,丈夫是外企管理人員,一家三口住在她父母的一套房子裡。寧惠美母親早年離世,父親在疫情期間故去,為她留下了三環以內的兩套小戶型房子,「我不缺房子,加上我爸一直不讓賣,所以我沒太關注房價,但有價有市的時候,兩套房輕輕鬆鬆兩三千萬沒問題吧」。

在父親身故後有了絕對話事權的寧惠美,從去年開始考慮賣掉二環三環的兩套房,然後在北京換一個大戶型:「最好能換一個四合院,小一點都可以。結果一詢價,中介推薦的都是五環以外了,而且也要1000萬元起步。”

寧惠美感慨北京房地產市場的驚人變化。2023年十一長假前,她委託仲介掛牌其中的一套。這處房產位於北京二環、三環之間,70平方米出頭,剛掛出時標價850萬,結果無人問津;後來直降差不多100萬,也沒有人看:「同樣的小區同樣的戶型,有些人400多萬、500萬不到就賣了,徹底把市場搞亂了。這可是海淀區的學區房啊!”

南北同此涼熱。廣州的賴女士告訴美國之音,她在珠江新城——位於廣州新城市中軸線上的中央商務區——的房子已經掛牌快三年了,仍然沒出手:「我800萬不到買的, 2021年掛牌1100萬,後面有個老闆還價到1000萬出頭,我沒賣。現在的掛牌價到了800萬多一點,如果出手相當於虧了200萬。我後悔想死的心都有了。 」

賴女士的父母二十多年前在廣東梅州市餐飲業的打拼中起家,然後大量購買當地商店放租。結婚時獲得父母慷慨資助的賴女士在廣州買房,隨後十多年買賣五六套進行投資,她表示是第一次遇上這樣的情況:「我這麼多年買股票、基金有賺有賠,但房子真是不會虧、只有賺。第一套轉手就賺了500多萬,後面幾套的收益也很好。廣州限購以後,我和老公還辦了一次假離婚,就是為了多買一間套房。現在的情況前所未見,有沒有搞錯啊!”

賴女士沒有搞錯市場的行情。根據中國房地產住宅資訊服務平台的訊息,二手高端住宅市場2023年呈現掛牌量增加、掛牌價下跌的特徵。北上廣深四大一線城市總價1000萬以上二手房全年共成交1.48萬套、同比增加34%,其中北上廣高端住宅掛牌的價格基本上回調了5%-15%左右。

貪了嗎?賺1000萬還是不賣

認為有人攪亂市場的寧惠美,已經撤下了第一套房的掛牌,選擇在2024年元旦後將第二套房推向市場:「這是二環以內的小戶型,60平方米左右,我標價1000萬。中介覺得很難,但我堅持這個價格,因為去年同一棟樓一樣的戶型,賣出了1100萬。”

寧惠美表示「絕不賤賣」:「兩間套房都是父母單位分的,當時搞房改,交了五六萬吧。但北京就是北京,不能說當時便宜,現在就把房子賤賣。」她認為北京與眾不同: 「如果首善之都的房價都持續跌的話,那全國的房地產豈不是要崩盤了?北京樓市完蛋了,那全國經濟豈不是更沒機會了?而只要北京的房地產政策有所放開,有錢人肯定會到北京來買房。我相信到時候北京的房價還有漲的空間。”

寧惠美選擇常住北京,而上述賴女士一家三口在新冠疫情前已開始辦理加拿大投資移民,目前仍在等中介的消息,她表示:「我們去意已決,但這套房子怎麼處理,移民以後是賣還是租,我還沒決定。”

在香港上市的一家深圳地產開發商的財務高管告訴美國之音:「賣不賣房,和買不買房一樣,總體來說是一事一議,包括地段、物業、配套、房子用途等。但如果你資不抵債了,收入不足以支撐房貸了,那就快刀斬亂麻、把房子賣了。對於改善和升級住房的有錢人,如果你現在的賣價遠遠高過了買入時的價格,你還要等房價回升甚至是報復性上漲,是不是貪心不足了?你就是在賺錢的,多1000萬、2000萬了,還有啥好糾結的?”

這位不願意具名的專業人士表示,中國房地產的金融屬性已經剝離,對有錢人來說不是資產配置的一個選項了:「風起的時候,母豬都能上樹。這麼說吧,房地產給了大家特別是大城市居民發財的機會,但這種機會其實是損害了更多人的利益的。中國三四十年干了別的國家200年的事,所以該歇歇了,累壞了也不行。”

易居企業集團執行長丁祖昱也提到了投資屬性。1月8日,他透過社群平台表示,2023年下半年以來,高端住宅熱度下降。他認為中國高端住宅投資屬性正在逐步弱化,價格回歸理性,整體的高端市場回到了相對供需平衡的狀態。

低迷裡的堅守

美國彭博社2023年12月下旬的一篇報導提到: 到2026 年,中國住房部門的產值佔國內生產總值的比重可能會從目前的20% 左右降至16%,這將使約500 萬人(約佔城市勞動力的1%)面臨失業或收入減少的風險。預估或計算的數字勾勒出了種種不確定性,不過手中有實業的中產階級,接受美國之音採訪時看上去沒有那麼糾結和焦慮。

在深圳龍崗開五金工廠的趙明告訴美國之音:「房地產行情不好,對於生產門把手、活頁、鎖啊這些的家具五金廠來說,衝擊當然很大,像深圳、東莞還有浙江不少地方的這類工廠,裁員的都很多。但對於我們鐘錶五金來說,其實和房地產還是有一定的距離。目前頭痛的主要還是國際訂單減了很多,俄烏戰爭對我們這種小規模的工廠衝擊很大。”

他表示2024年沒有擴大投資的考量:「我們的產值,最好光景的時候也沒達到2000萬。疫情前剛好新開了一家廠,後來訂單不夠停掉了,所以現在也沒必要急著擴大規模。轉型是沒有考慮過的,疫情三年我們也活過來了;那些很困難的家具五金廠也沒有都轉型的,市場不是說就沒有了。俄烏戰爭多久停下來,我也不知道,對我們來說最重要的就是穩住和開拓國內市場。”

趙明介紹他在深圳有兩套房子,一套自住,一套給了兒子一家人:「房子就不再買了,以前錯過了好時機,現在也就不考慮了。」他透露自己有三盼:“希望自己身體好,希望兒子多學點早點把廠子管起來,希望跟著自己做了多年的兩個弟妹繼續有錢賺。”

期盼身體好,也是在廣州開廠的孫女士的願望:「我老公應酬太多,和官員、企業和各式朋友有打不完的交道。喝酒熬夜,肝臟出了些問題,現在正吃中藥調理。”

孫女士兩口子白手起家、營運有方,員工最多時達到300人的空調配件廠,為其家族積累了巨大財富,僅在廣州的房產就包括別墅一座、大戶型住宅兩套、商舖兩個、公寓房子一套:「別墅很快就裝修完了。目前一家人住的這間套房,離別墅就只有十幾分的車程,所以打算賣掉了。廣州二手房在售的太多,賣少個幾十萬也無所謂。”

「外部環境低迷,我們工廠不受影響也不可能。但我們的訂單主要來自日本大品牌,他們活得好,我們的日子就好過。其實在2023年,我老公還談成了國內一個新能源汽車大品牌的配件項目,生產線已經運作起來,算是對多年主營的補充。機會是很不錯,不過新能源汽車領域出現了產能過剩的情況,投資上我們會穩妥一點。”

談到輿論場上熱議的離開中國的潤潮,兩位接近60歲的民營投資者的表態趨於一致:我們有廠有員工,不好講大富大貴吧,但也不是說賺不到錢,不會離開了。