中國樓市近日頻傳利好消息，除房企巨頭碧桂園的美債違約風險暫獲緩解外，官方再鬆綁房貸政策，刺激樓市，也讓地產巨頭股價連日反彈。但分析人士認為，中國經濟疲軟的沈痾未解的情況下，官方一味搶救體質不良的地產商，恐形成惡性循環，屆時壞帳若擴大，銀行業將首當其衝受到衝擊。
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中國房市危機緩解 分析: 搶救樓市“組合拳”恐釀惡性循環
中國房地產市場9月初頻傳重磅新聞。其中，最利好的消息是，據《證券時報》報導，工商銀行、農業銀行和中國銀行等多家金融龍頭於9月7日宣布下調房貸利率。
中國出新招救市:利率下調、認房不認貸
該報導引述廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉的估算稱，100萬人民幣的按揭貸款可望每月少付400元人民幣的利息，全國每年可總減免約3000億人民幣的利息。
而先前出台的樓市刺激政策“認房不認貸”9月初也於北京、上海、深圳等一線城市全面落地，以降低所謂“首套房”的認定標準，來讓有換房需求的購屋者減輕貸款壓力。
以上海房產為例，首套房頭期付35%，二套房首付的就高達70%，商業貸款利率也有0.7個百分點的差距。據《證券時報》報導，北京新政9月2日落地當天，二手房成交量就達1200套，較前一周倍增。
但並非所有扛房貸的屋主都同感樂觀。《路透社》9月8日報導，銀行降低房貸利率時，也同步調降存款利息，這一進一出，對中國消費者荷包的助益並不大。再加上他們對經濟前景、養老、醫療仍有焦慮感，無法放心大肆花錢。
寬限期前碧桂園支付兩筆美債利息
除了救市措施，身陷違約風暴的房企巨頭碧桂園也傳出好消息。碧桂園趕在30日寬限期屆滿前，於9月5日支付兩筆美債的利息，合計2250萬美元，暫免實質違約。
另據《澎湃新聞》報導，碧桂園一檔餘額約39億元人民幣的境內債券也於9月初獲得展期3年，另外7檔餘額破百億的內債則還在爭取展延。
包含碧桂園在內，多家資金尚未斷鍊的中資房企今年將面臨債券到期高峰，能否避免爆雷仍是未知數，但在利好消息的加持下，港股掛牌的中資房企股價於9月6日紛紛走揚。其中，碧桂園股價漲幅逾20%，擺脫跌至每股不足1港元的所謂“仙股”(penny stock)窘境。
習近平的“房住不炒”出現轉圜?
位於台北的富蘭克林華美投信中國A股基金經理人沈宏達 (照片提供: 沈宏達)
對於中國樓市近期的反彈，位於台北的富蘭克林華美投信中國A股基金經理人沈宏達表示，中國政府喊了幾年的“房住不炒”政策確已出現轉圜，因為這是中國國家主席習近平率先喊出的口號，中央若不點頭，各地方政府不敢出招刺激樓市。
沈宏達告訴美國之音:“這已經是一個比較大的進步了。市場開始相信政策是要走(放寬)，只是很可惜，有些人(房企)會走不到最後，例如，恆大注定走不到最後，它已經來不及了(破產在即)；碧桂園(還)在掙扎的邊緣。”
碧桂園1991年發跡於廣東，2019年銷售額達7751億人民幣，名列全中國第一，一度還被吹捧為“宇宙第一房企”。《澎湃新聞》稱其全盛期市值曾達4089億港元。不過，財務爆雷後，其市值於8月底僅剩202.8億港元。
碧桂園跟恆大兩大巨頭十多年來的大起大落，是中國房企高槓桿操作財務的縮影。
沈宏達指出，碧桂園快速擴張時，標榜快速建造、快速銷售、快速套現，也就是所謂的“456模式”，即土地到手後，4個月內開盤，5個月內資金回流，6個月內資金回正。碧桂園2015年搭上中國官方的“棚戶區改造”熱潮，大舉佈局相對落後的三、四線城市，一舉做大成為中國最大的民企之一。
然而，三、四線城市的經濟增長趕不上房價飆漲，消費者卻步，房市需求也快速降溫，加上官方為抑制樓市泡沫破滅，連出重手，打壓房產炒作，並對過度借貸的房企緊縮銀根，使其借新債、還舊債的高槓桿操作瞬間失靈，陷入資金斷鍊的危機中，就連昔日有“宇宙第一房企”之稱的碧桂園也無法倖免於難。
碧桂園2023年前6個月的淨虧損達515億人民幣，該公司8月底發布聲明坦言，在三、四線城市的投資比例過高下，對“市場下行的深度、烈度和持續度，措手不及” 。
官方出手救樓市分析:“保交樓”
沈宏達分析，市場原預期，官方會拖到第四季才出手救市，之所以提早出手，主要目的仍在“保交樓”，確保開發商把因資金斷鍊而停工的“爛尾樓”完工交付，保護購房者權益。中國的“爛尾樓”問題嚴峻，雖官方未公佈統計數據，但各地已爆發多次群眾抗爭。
沈宏達說，在“保交樓”的主旋律下，僅處於房地產業“後周期”的建材、裝修跟家電等行業才有獲利空間，至於房企要不要救，恐非此波官方政策的重點。
位於香港的中文大學亞太工商研究所名譽教研學人李兆波 (照片提供: 李兆波)
位於香港的中文大學商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波長期觀察中國經濟。他曾告訴香港《星島日報》，恆大在美國申請破產保護，旨在是緩衝債務，並讓美國債權人無法扣押其資產，以完成“保交樓”任務，若恆大操作成功，碧桂園等中企未來可能效仿。
李兆波在以電郵回复美國之音採訪時表示，地產中企的沈痾在於長年缺乏有效管理，債務爆雷後，最大的受害者是投入畢生積蓄買房的一般民眾。
至於中國政府祭出的一連串刺激樓市政策能否奏效?他持保留看法。李兆波告訴美國之音:“中國經濟面臨著挑戰，其影響尚待釐清。量化寬鬆政策或許能有所幫助，但人民幣的量化寬鬆可能會帶來巨大的社會成本。”
換言之，人民幣貶值的後果，除代表中國經濟衰弱和對外購買力下降外，也有進口成本上漲，導致企業利潤減少及資金外逃等壞處。
中國房企“債可敵國”倒閉恐連累銀行
台北的財信傳媒董事長謝金河 (照片提供:謝金河)
對於爆雷房企的處置，位於台北的《財信傳媒》董事長謝金河認為，像碧桂園、恆大這類早已資不抵債且“債可敵國”的房企，中國應學國外的經驗，回歸“該倒就倒”的市場機制，否則將陷惡性循環。
他分析，中國經濟若仍有高增長，尚能撐住房地產泡沫，但今年以來情勢持續惡化，就對美出口而言，據美國1-5月的進口來源國統計，中國的貿易占比已跌至13.4%，遠低於2015年的21%。佔比下跌代表外企生產基地也在轉移，將直接導致中國青年的大規模失業。中國官方已不再公佈青年失業數字，但按北京大學國家發展研究院經濟學副教授張丹丹的預測，中國16-24歲青年人口失業率約46.5%，表示4000萬人沒有工作。
謝金河說，失業問題未改善前，中國官方就算下調首付或利率，都無法刺激樓市買氣。因此，他透過臉書發文形容，中資房企受到新政刺激，在港股價雖連翻漲，但僅是“死貓跳的反彈。”
謝金河在接受美國之音採訪時分析，中國前100大房企近年來的股價都慘跌90%以上，例如恆大股價曾從32.5塊港元跌至最低的0.22港元，現在就算從9月7日的0.64港元收盤價“彈升3倍”，也只是滄海一粟。
謝金河說:“現在這些地產商已經類似殭屍企業，就是它雖然還活著，但是它跟死的沒什麼兩樣，你用再大的力量去救他們，其實都不好救。如果要讓銀行一直貸款，那除了(地產商)可能破產，最後銀行也會首當其衝”，受到壞帳的拖累。
謝金河表示，國際上已有類似經驗，例如，日本經濟泡沫於1989年破裂，地產公司第一波接連破產倒下，接著就殃及銀行。雖然中國的銀行多為國企，但中共持續注資給財務不健全的房企，勢必增加國有銀行的不良債信曝險，惡性循環的結果，最後跟著賠上的恐怕是整體國力。