綜合中外媒體近日的報導，有政府資金背景的國企和央企近期積極搶進房地產市場，不管從土地競標數、得標金額或是入股民企的併購案件數來看，都顯示中國的房市和房地產產業可能出現“國進民退”的趨勢。對此，市場觀察人士解析，中國曾有過的房地產榮景，已不復存在。他們說，國企、央企大舉搶進，對疲軟的中國房市短期是項利多，能夠穩定市場、促進消費信心，但中國政府若過度干預，恐不利地產界的長期發展。
中媒《第一財經》週三(6月8日)引述房地產平台“克而瑞”的數據報導，曾在土地拍賣市場大肆收購的民營房企，1-5月拿地比率僅佔1成，國企和央企反成今年土地市場的“頂樑柱”。其中，得標金額前50名的房企中，國企及央企的佔比達74%，對比民企，優勢明顯。
中國地產平台《樂居財經》6月2日也報導稱，“國家隊”已是近期競標北京與上海等地土地拍賣的主力。以北京為例，據不完全統計，參與該市本月初大規模土拍的房企總計30家，但其中民企僅4家，佔比不到二成，以競標結果看，包含華潤置地、中建等央企與國企都是收穫豐碩。
另外，美媒《華爾街日報》6月1日的報導則聚焦廣州市，報導稱，廣州於5月初的首輪集中供地拍賣會共釋出18塊住宅用地，最終成交17宗，其中國企、央企及地方政府的投融資平台共拿下14宗，顯示中國房產市場出現“國進民退”的現象。
房企“國進民退”恐壟斷九成房市？
《華爾街日報》引述榮鼎集團(Rhodium Group) 的分析指出，國企開發商約佔中國房地產行業整體銷售額的15%至25%，他們近期透過抄底，逢低買入優良資產，目的在增加自身的收益，而非拯救民企。該報導也引述香港大學金融學講席教授陳志武的預測稱，中國民營房企遭不斷擠壓，2年內，恐被擠出中國市場。
陳志武在接受美國之音採訪時指出，儘管國企普遍給人缺乏效率、創意和市場反應太慢的形象，但中國房地產業正面臨諸多不利因素，包括嚴苛的清零政策、經濟下行以及地產龍頭恆大等企業陸續爆發債務危機等，再加上，民營房企也面臨銀行及政府資金取得不易等困境下，他預測中國房市“國進民退”的趨勢恐將持續，且國企和央企開發商在中國房產銷售所佔的份額也可能激增至八、九成。
陳志武說：“我覺得，未來(國央企的房產銷售份額佔比)80%都有可能，甚至於90%。現在官方並沒有明確的政策要把民營地產公司擠出去，但是實際效果是這樣。不管是銀行還是債券市場，都不太敢給民營企業提供支持，所以，我們最近2、3年看到，越來越多的民營房地產公司出現債務違約，被賣掉或是關掉，這個趨勢我看不出來會有根本性的扭轉。”
但中國青島大學青島財富管理研究院院長易憲容認為，近期房市的國進民退趨勢只是短期現象。他表示，去年中國房地產銷售額達17多萬億人民幣(約2.6萬億美元)，絕非國企或央企有能力壟斷的龐大市場，而且就算是國企和央企也可能像恆大一樣出現債務風險。因此，他推測，近期的“國進民退”現象，只是政府出手，避免房企債務風險擴大的短期現象，絕非長期趨勢。
易憲容告訴美國之音：“能保證國有企業沒有債務風險嗎？他們經營效率(比民企)更低，(經營)有可能問題更大，只是現在，他們把當前這些可能馬上爆發出來的危機壓下來。(國進民退趨勢)肯定不太久，因為這一定會出大問題，國有企業接房地產這麼大的盤，國家沒有能力接下去，用時間和空間，把危機推後，其實隱藏著更大的危機在後面。”
以具有上海國資背景的中國地產巨擘綠地控股為例，該公司5月27日公告，有一筆本金總額4.88億的美元債即將於6月25日到期，正與債券持有人徵詢展延。綠地背後的大股東之一便是上海市政府，雖是國企，但也一樣陷入財務危機。
國企央企搶進 旨在穩定市場
早在國企今年積極競拍土地前，中國人民銀行和中國銀行保險監督管理委員會去年12月底便聯手發布《關於做好重點房地產企業風險處置專案併購金融服務的通知》，鼓勵國企、央企和體製完善的大型民企併購經營不善的地產民企。
據中媒《財聯社》年初報導，廣東省政府已邀請包含奧園集團、富力地產和越秀地產等國企和民企主管開會，疑似為雙方牽線。中媒《澎湃新聞》2月也報導，陷入龐大債務壓力的世茂集團已與深圳市政府商議國資入股事宜。此外，中媒《21世紀商業評論》5月更報導，拉響債務警報的重慶民企金科地產正牽頭當地國企入股，接觸對象包括重慶市兩江新區的平台公司。
對此，香港嶺南大學潘蘇通滬港經濟政策研究所所長何濼生分析，中國民營房企大多以債養債，債務槓桿偏高，隨著官方祭出“三條紅線”的財務指標後，多數民企面臨下調負債比的困境。此時，官方透過國企和央企併購或入股民企，是整頓房市非常明顯的訊號，但無助於重整受困民企。何濼生說，目前國進民退是“沒辦法之中的辦法”，目的在穩定房市。
中共於2020年祭出“三條紅線”政策，以降低中國地產商的負債和財務槓桿。 “三條紅線”分別代表：一、房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；二、房企的淨負債率不得大於100%；三、房企的“現金/短期債比”不得小於1 。
何濼生告訴美國之音：“‘三條紅線’打擊很厲害，過去這兩年，(中國)很多整頓市場的舉措，我個人看來，是有過激的情況。它(國企央企)買一部分的資產是可以給有困境民企多點作用，但作用不是很大。現在內房股(內地房地產股)最壞的情況已經過去，但是(房市)真正回暖應該沒可能，穩定下來是可以預期的。”
香港智易東方證券有限公司行政總裁藺常念也同意，政府出手能避免購房者無法按時收房的崩盤現象，對疲軟的房市，短期是項利多，也是必要手段，但他警告，若政府乾預太深，中國長期的房產發展不容樂觀。
藺常念告訴美國之音：“這個是正面的消息，最起碼他們(國企央企)手上的項目會完成，人民就不會收不到樓，是收拾殘局無可避免的方法。(但)變成房地產要政府管，不是很好的市場發展，不過，(現在)民營的房地產公司一塌糊塗，也沒有辦法。”
國企搶進避房市泡沫 唯榮景難再現
根據克而瑞地產研究中心的數據，截至今年5月底，中國已有20座城市放寬限購，25個城市放寬限貸，14座城市放寬限售，顯示北京已鬆綁房地產政策，提振低迷的房市和經濟。
但房市5月仍呈築底趨勢，未見反彈。根據最新統計，全中國30個重點城市5月份的住宅成交面積僅比4月微升4%，但較去年同期仍大幅下降59%。總計今年前5個月，30個城市的累計成交面積也比去年同期明顯下降51%，凸顯中國房市仍面臨下行壓力。
此外，專門研究中國房地產指數的中指研究院6月1日發布的數據顯示，中國100個重要城市前五個月的二手住宅價累計僅比去年上漲0.19%，而新建住宅價累計也僅上漲0.11%，雙雙較去年同期漲幅收窄，意味中國房價仍在盤整階段。
智易東方證券的藺常念說，中國國企央企搶進投資，借貸較為保守，可以遏止房市的泡沫危機。藺常念說：“如果國營企業衝進房地產業，沒有那麼容易造成泡沫，因為他們受黨的管制，就不會過度借貸。”
香港大學的陳志武則表示，中國消費者經過恆大等民企破產的事件後，風險意識已大大提高。但種種跡象顯示，中國房市“輝煌的時期已經過去”，除非下半年中國經濟快速惡化，否則政府不會擴大對民企的支撐，這將進一步削弱民企在未來房市的重要性。
陳志武說：“未來幾年，房地產公司會經歷挑戰，主要的原因是房地產企業都需要很多的金融支持，而這些掌握金融資源(的)銀行、投資機構，更不用說監管機構，都有對民營企業的歧視。官方如果不是因為維持經濟增長、幫助地方財政找到一些收入來源，地產行業在中國經濟的重要性已經是看淡很多，跟90年代相比，跟2004年以後到前幾年，地產行業是最主要的億萬富豪的產生地，將來很難再現這種局面(榮景)。”
美媒彭博社週一(6月6日)報導，北京一年來整頓房市重創數家房產開發商，其中，地產大亨的總資產約銳減650億美元。例如，恆大主席許家印身價損少近240億美元，而融創中國創始人孫宏斌的財富也暴減近九成。
