中國房地產大亨許家印近日卸任“恆大地產”董事長。不過，許家印作為母公司“恆大集團”董事局主席和恆大地產集團實際控制人的身份並沒有發生變化。一段時間以來，恆大深受1.9萬億元人民幣債務的困擾，不得不要出售部分資產來緩解債務壓力。分析人士稱，恆大這個被認為房地產行業的“灰犀牛”會不會在債務危機中跌落懸崖？中共當局會不會在恆大危難時出手相救，以保持房市、金融市場、乃至整個中國社會的穩定，值得關注。
高層人事變動引關注
8月17日，中國國家企業信用信息公示系統顯示，許家印不再擔任恆大地產董事長，柯鵬卸任總經理和法人代表，趙長龍任董事長、總經理和法人代表。
中國《證券時報》旗下的微信號“券商中國”引述接近恆大人士的話說，這次恆大地產高管的變更，是恆大地產借“深深房”回A股終止後的正常變動，不會涉及管理架構和股權的變化。許家印作為“恆大集團”董事局主席和“恆大地產集團”實際控制人的身份並沒有發生變化。
恆大集團創始人許家印目前是全國政協常委、恆大集團黨委書記，7月1日受邀在北京天安門城樓現場參加中共建黨百年慶祝大會。
恆大地產集團是中國恆大集團的子公司，在2017年8月之前，恆大地產的董事長、總經理和法人一直由趙長龍擔任。
許家印卸任恆大地產董事長的消息，再次導致恆大系股票承受下跌壓力，其中中國恆大跌4%，恆大物業跌8.7%。
減持資產緩解債務
在恆大地產“換帥”之前，恆大集團債台高築，開始減持資產已經引起外界的關注。
恆大8月1日以32.5億港元的價格出售旗下資產“恆騰網絡”11%的股權。這是恆大希望通過出售部分資產，減輕負債的最新動態。
在此前的6月20日，恆大轉讓7.39億股恆騰網絡股份，獲利44.33億港元。6月21日，恆大出售嘉凱城約30%股份，進賬27.62億元人民幣。
8月10日，恆大發佈公告稱，“正在接觸幾家潛在獨立第三方投資者探討有關出售公司旗下部分資產，包括但不限於出售公司上市附屬公司中國恆大新能源汽車集團有限公司及恆大物業集團有限公司的部分權益。”
恆大接二連三減持資產，從側面印證了恆大深受負債率過高的困擾。不過，出售資產所得的百億元，對於負債高達1.9萬億元人民幣的恆大來說，只是杯水車薪。
房企過度擴張
過去幾十年來，中國房地產行業經歷了高速、蓬勃的發展，一幢幢高樓大廈，如雨後春筍般拔地而起，尤其是在幾乎是“剛需”的“北上廣深”等一線城市。
在大量投資、炒房客的推波助瀾下，這些年的房價一直在朝著“上升”的方向發展。即使房企“拿地”價格再高，一旦房子建造開工，就能預售樓盤回款，償還銀行的貸款。因此，房企在這十數年的房市熱潮中，賺得盆滿缽滿。
然而，面對商品住房建的越多，房價漲的越高，一般老百姓越買不起的狀況，中共總書記習近平2017年10月在中共十九大報告中對房地產市場如何發展定下基調：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。
為此，中國各級政府，特別是一線、二線的城市，相繼出台了嚴厲調控房地產市場的措施，包括限購，提高首付比例和貸款利率等。
在政府的宏觀調控下，過去一些年曾經過度擴張，大量舉債，以求大力發展的一些房企，運營資金出現短缺，陷入債務危機，其中就有像恆大這樣的龍頭企業。
危機化解了債務還在
今年7月19日，無錫中級人民法院的一份裁定書顯示，應廣發銀行宜興支行的請求，凍結宜興恆譽置業有限公司（恆大100%持股）、恆大地產集團有限公司銀行存款人民幣1.32億元或查封、扣押其他等值財產。宜興支行稱，“不立即申請保全將會使其合法權益受到難以彌補的損害”。
對於資產被法院凍結，恆大集團立即發表聲明稱，該公司旗下的宜興恆譽置業有限公司與廣發銀行宜興支行項目貸款1.32億到期為2022年3月27日，對“宜興支行濫用訴訟前保全的行為，公司將依法起訴”。
不過，就在恆大措辭嚴厲的發表聲明幾天后，恆大7月22日一反此前要“對薄公堂”的強硬態度，稱恆大與廣發銀行一直保持良好業務合作關係，“近期訴前財產保全民事裁定事宜，雙方經過充分溝通已妥善解決”。
儘管恆大的“危機處理”，化解了資產被法院凍結帶來的負面影響，但是恆大背負的巨額債務，已經不是什麼商業秘密。
恆大踩中“三條紅線”
紐約時報報導稱，駿利亨德投資公司投資經理詹妮弗·詹姆斯(Jennifer James)估計，恆大的負債超過3000億美元。如果按最新匯率1美元兌換6.48人民幣折算，3000億美元大約等於1.94萬億元人民幣。
中國的房地產企業屬於高槓桿運營的行業，與銀行和金融機構有著密切的聯繫。防止房企一旦發生資金鍊斷裂，導致房地產市場泡沫破裂，對中國金融體系造成不穩定的重大影響，是中國政府監管房市的當務之急。
中國央行和建設部2020年8月20日約談了恆大、万科、碧桂園等12家重點房企，並對監管房企債務和資金劃出了“三條紅線”：剔除預收款後的資產負債率不得大於70%，淨資產負債率不得大於100%，現金短債比小於1（企業一定時期的經營現金淨流量同流動負債的比率）。若某家房企達不到政府監管的標準，將不得再增加有息負債規模。
中國經營報旗下的新浪微博“貝果財經”稱，截至2020年末，恆大總資產2.3萬億元，總負債1.95億元，淨負債率是153%，剔除預收款後的資產負債率為83.4%，現金短債比為0.54。
由此看見，中國政府為房企劃定的“三條紅線”，已經全部都被恆大踩中。
恆大集團今年6月底曾公開承認，該公司的有息負債去年高峰時曾達到8700多億元，但目前已經降至5700多億。同時，恆大的淨負債率已經下降到100%以下，實現了一條“紅線”變綠。恆大還承諾，今年底之前將現金短債比達到1以上，明年底之前將資產負債率降至70%以下，全面達到央行、住房和城鄉建設部的監管要求，實現“三條紅線”全部轉綠。
房地產行業負債率高
北京的著名房地產經濟學家劉正山說，與其他行業相比，房地產行業的負債率通常比較高，從“拿地”到開發，到銷售的周期很長，要積壓大量的資金。因此，單純從負債率來講，負債率高，是一個正常的現象。
不過，他也指出，政府出台的相關政策，對房地產市場泡沫和房價漲幅過快，起到了抑製作用。
劉正山對美國之音說：“的確是跟這幾年住房的調控或管控直接相關的。所以，這幾年提出來'房子是用來住的，不是用來炒的'，實際上要防止房價繼續上漲。”
獨立經濟學家劉正山說，除了政府抑制房價漲幅過快的調控政策以外，不少居住在一線、二線城市的人，因為房價漲幅太快、太高，不得不離開。而需求不足，反過來導致房企的銷售下降，無法及時回款償還貸款，出現資金鍊斷裂，陷入債務危機。
劉正山表示，此前房地產大亨萬達集團就因為資金鍊出現問題，不得不“壯士斷腕”，出售大量資產，才避免了企業破產。
恆大-房企的灰犀牛？
中國房地產市場，在過去幾十年暴利的驅使下，泡沫越來越大。中國銀保監會主席郭樹清2021年3月2日在國新辦的一次新聞發布會上承認，“房地產領域的核心問題還是泡沫比較大，金融化、泡沫化傾向比較強，是金融體系最大灰犀牛。”
“灰犀牛”這一概念，2013年1月由美國學者米歇爾·渥克（Michele Wucker）在達沃斯全球論壇上首次提出，並在她的《灰犀牛：如何應對大概率危機》一書中做出詳細描述：“灰犀牛指的是概率極大、衝擊力極強卻被忽視的風險，一個我們應該意識到的風險，就像一頭兩噸重的犀牛，把牛角對准我們全速攻擊。”
2017年7月17日，中國官媒人民日報配合中國金融工作會議的召開，發表了評論員文章《有效防范金融風險》，文中提到：“防範化解金融風險，需要增強憂患意識......既防'黑天鵝'，也防'灰犀牛'，對各類風險苗頭既不能掉以輕心，也不能置若罔聞。”
“黑天鵝”通常指的是小概率但影響巨大、難以預知且罕見的事件。2008年的全球金融危機被認為是典型的“黑天鵝”事件。
恆大集團這頭中國房企中的“灰犀牛”，規模龐大，經營範圍廣，與銀行、金融體係有著千絲萬縷的聯繫。它的生存與政府存在直接的利害關係，恆大集團一旦在中國房地產市場泡沫中率先破裂，陷入債務危機，甚至破產，可能會引發重大的金融風險。政府是否會出手，救助房企免於倒閉，以減緩“灰犀牛”的“衝擊力”給國家金融系統，乃至社會穩定帶來的衝擊？
政府是否應出手相救？
對此，獨立經濟學家劉正山說：“我覺得，這跟房企倒閉可能帶來的後果多大，有直接關係。美國的次貸危機，政府也是出手了。因為次貸危機導致了大的金融危機。如果房企帶來的後果或影響，是市場可接受的範圍之內，政府應該是不會出手的。”
劉正山說，如果中國政府繼續堅持市場經濟改革方向的話，如果市場能承受某個企業倒閉，就交給市場來解決。如果市場解決不了的話，就要發揮政府宏觀市場的調節作用，出手相救。
他說：“因為這涉及到銀行的問題。涉及到銀行的問題，必然是一種金融危機。房地產企業很大一部分資金來自銀行，自有資金非常少的。另外一方面涉及到老百姓的利益，比如房企採取預售方式，提前收取資金。如果日後交不了房子的話，老百姓的利益會受很大損失。一方面是金融危機的問題，另一方面是社會穩定的問題。”
中國青島大學青島財富管理研究院和青島互聯網金融研究院院長易憲容教授認為，政府不會坐視像恆大這樣的龍頭老大陷入債務危機，甚至倒閉而不管。
他對美國之音說：“一定會救了，只是要看什麼時候，以什麼方式出手相救了。恆大的1.9萬億，與銀行信貸總額180萬億相比，根本無所謂。因此，政府一定會救。所以，儘管一波一波、一家一家企業可能出現這樣的問題，但是政府為了保證金融安全，最後一定會出手。”
易憲容指出，目前中國房地產領域的核心問題，不是債務問題，而是“房價在上漲還是在下跌”的問題。
他說：“最大的問題就是，房地產市場要調整，最重要的是要讓房價不斷下調。最大危機不是債務問題。如果房價一直在上漲，債務危機一定能化解。”
易憲容說，中國調控房地產市場，出台各種限購措施，但核心的問題沒有觸及，那就是房價。他說，房價之所以難降下來，是因為其中涉及重大的利益關係，如果降價，將損害少數既得利益集團的重大利益。因此，政府多年來並沒有拿房價“開刀”。
未來房市的發展
中國清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明教授認為，中國目前的房地產市場發展中存在一些不正常的現象,其中包括對房地產供給方面的一些限制。
他對美國之音說：“一方面，對土地的供給目前還完全都控制在政府手中，限制了房企獲取土地的來源。如果政府能進一步放開，調整市場，允許農村大量閒置的建設用地，在符合規劃的情況下，能夠進入房地產市場，就能從供給方面加大市場調控的力度。”
未來中國房地產市場健康發展的方向何去何從？對此，蔡繼明教授說，為了順應和適應農村人口向城市轉移，尤其是從中小城市向特大超大城市轉移的趨勢，城市建設用地的供給應該向特大超大城市傾斜，這樣才能緩解一線城市和部分二線城市房價過高的緊張狀況。
劉正山說，中國目前的城鎮化率，離官方預期的70%規劃，至少還有10個百分點。因此，只要有需求，市場就會在。因此，他仍然看好未來中國房地產市場的前景。
易憲容認為，未來的房地產市場肯定會問題很大，如果不回歸到以消費為主導的、真正落實房子的“只住不炒”的政策，可能問題比較多。但是落實這個政策，最核心的概念，就是如何通過稅收政策，如房地產交易稅，房地產所得稅，房地產物業稅，把房地產的投機炒作，真正地剔除出來，而不是用現在各種各樣的行政手段來控制。他說，只有這樣房地產市場才能逐漸地平穩過渡到一個健康的市場。但如果還按照現在的狀況走下去，房價只漲不跌，最後的結果怎麼樣，誰也不知道。
