多年來，中國的房地產市場一直存在泡沫，助長泡沫的原因包括不斷增長的中產階級財富、對城市住房的需求、投資房地產而不是股票的偏好，以及對急於大興土木的開發商的寬鬆信貸，他們利用與地方政府的關係購買土地開發住房。
然而，房地產泡沫在2021年底破裂，當時中國最大的房地產開發商之一中國恆大集團(China Evergrande Group)的債務違約，截至去年底，債務已增至3400億美元。本月，另一家主要開發商碧桂園(Country Garden)拖欠了與兩個離岸債券相關的數百萬美元利息，警告稱將出現淨虧損。其他開發商也可能遇到麻煩。
習近平主席不太可能效仿前幾屆政府的榜樣，根據上海的數據，在2008年上一次房地產市場大幅下滑期間，當時的政府“發瘋似地”向佔這個全球第二大經濟體約30%的行業注入資金，摩根士丹利(Morgan Stanley)前首席亞太經濟學家、現居上海的經濟學專家謝國忠(Andy Xie)說。
長期以來一直對中國資產和房地產泡沫發出警告的謝國忠本週在接受美國之音(VOA)採訪時描述了他認為造成當前危機的原因、中國政府已經採取和尚未採取的應對措施，以及對中國及其民眾和外國投資者可能產生的後果。
以下是採訪的中文翻譯。出於簡潔和清晰目的，採訪記錄經過了編輯。
VOA：是什麼導致了房地產泡沫？
謝國忠：這是前總理溫家寶在2006年人民幣升值的時候開始的。一個國家發展起來，其貨幣就會經受升值壓力。人們想要更多你的錢，因為他們認為你的貨幣正在升值。如果你不想讓它升值，你就會印更多的貨幣。中國政府之所以這麼做，是因為它希望中國的出口產品繼續保持廉價。1980年代台灣就是這樣的情況，當時台灣的房地產市場達到頂峰。正確的做法是讓貨幣升值。如果你不這樣做並且繼續印鈔票，人們就會有很多錢，他們會把錢投入房地產市場。
同時，中國地方政府的賺錢方式是向開發商賣地，這約佔地方政府收入的50%。這種情況已經存在多年了。
VOA：中國是如何應對上一次房地產泡沫的？
謝國忠：上一次經濟的重大下行是在2008年，美國經濟崩潰後，政府發瘋似地注資，讓房地產行業復甦。 ......溫家寶迫使銀行放貸越來越多。他基本上是用債務在給經濟強行餵食。後來開發商的想法是，你讓我倒下，我就讓你倒下。他們認為政府不會讓他們倒下，因為這意味著經濟會崩潰。因此，每次經濟低靡時，他們都將其視為購買更多土地的機會。即使大流行病爆發後，2021年市場仍創下新高。
VOA：據報導，COVID疫情封鎖措施在經濟放緩的同時壓抑了需求，而政府對開發商獲得銀行貸款的更嚴格要求暴露了該行業長期存在的問題，貪心的開發商在沒有先完成項目的情況下不斷借錢購買更多土地。除了這些因素之外，是什麼引發了這場危機？
謝國忠：政府開始打擊影子銀行。這確實是引發這場危機的原因。在影子銀行體系中，房地產開發商會在離岸債券市場向海外人士出售債券。他們四處奔波，籌集資金購買土地。......但他們無法償還那些在香港購買房地產開發商債券的海外人士。當銀行監管機構開始打擊影子銀行時，大量資金撤出了。
VOA：所以，離岸債券市場出現過房地產市場陷入困境的早期跡象？
謝國忠：有錢人基本上都已經接受被割了。開發商基本上告訴他們必須延長最後期限。等我有錢了，我就付錢給你。當我沒錢時，那算你倒霉。這些買家主要是私人銀行客戶，他們很富有，購買高風險債券基金，但權益在中國不受保護。我們不知道欠他們多少錢，但有數千億美元。
VOA：這次政府為什麼不救助開發商？
謝國忠：自2022年恆大停止償還債務以來，開發商一直陷入困境，他們一直在等待政府給他們錢，而市場則預期政府會妥協。
但政府沒有給他們錢。為什麼？當銀行知道風險太高時就不會放貸。
如果把泡沫帶回來，明天你就會給自己製造一個更大的問題。本屆政府沒有政治對手，它想永遠持續下去，所以它在想，為什麼要給自己帶來問題，讓泡沫更大，以後再威脅自己呢？這是很多分析師不理解的地方。政治情況已經改變了。習近平是中國一切問題的主人，這是他的算計。
據評級機構稱，在中國國內，房地產開發商欠債39萬億元人民幣。我認為這低估了。我會預期更多。
基本上，無論到期的債務是什麼，他們都沒有錢償還。
VOA：那麼政府正在採取哪些措施來應對這個大問題？
謝國忠：政府的第一要務是告訴開發商，你必須完成建設；銀行會借給你營運資金來完成項目，但這筆錢不能用於其他任何用途。所以基本上，這些開發商已經破產了，但他們仍在工作。
為此花費了數千億人民幣。他們所做的就是保護那些已經預付新房費用的人們。在中國，這種情況相當普遍，房子還沒建好，他們就先付費。
政府也在努力保護購買高收益理財產品的小儲戶，這些理財產品是開發商通過銀行發行的，利率為7%或8%，高於單純銀行存款的3%利率。這些儲戶中的很多人並不富有。
政府還小幅降低了買家的利率。
許多城市也取消了限購，允許非該城市戶籍的人購房。
VOA：這些措施會拯救這個行業並防止問題蔓延到其他經濟領域嗎？
謝國忠：他們改變不了潮流，因為涉及的錢太多了。而且，大流行病過後，投機慾望大幅下降。相反，人們提前償還債務，因為他們認為房價不會上漲。
COVID疫情影響很大。以前，人們為致富而興奮，然後疫情來襲，你真切了解到生命的意義是什麼，你應該為和家人在一起過日子而感到幸福。
VOA：這將如何影響中國經濟？
謝國忠：經濟下行是會發生的。國際媒體試圖描繪這就是中國的末日。可是，經濟衰退是司空見慣的事情。順帶一提，中國經濟並沒有萎縮，仍在增長，而且增長了5%。還有誰以這樣的速度增長？
經濟下行的發生是有原因的。你在繁榮時期伸張過度了，需要被頂回來。繁榮時期的不良活動需要被清除。
VOA：這對於地方政府來說難道不是個壞消息嗎？與西方國家每年徵收財產稅或零售稅相比，中國地方政府的稅種很少。
謝國忠：他們必須尋找其他收入來源。
VOA：購買超過自己需求的房產的習慣是問題的一部分嗎？
謝國忠：中國人更喜歡房地產市場而不是股票市場。他們認為股票只是一張紙。他們更喜歡房地產，因為這是他們可以摸得著的東西。
中國股市總市值不到GDP的50%，但在2021年的頂峰，住宅物業的價值高達GDP的六倍，去年為17萬億美元。
平均而言，上海等城市的中國中產階級家庭擁有兩處房產，一處用於居住，一處用於投資。城市地區中國人的人均住房面積約為30平方米，處於美國水平，遠高於日本。
但如果你建造越來越多的房產，最終市場將不堪重負；供應將會過多。
VOA：中國的房地產業將何去何從？
謝國忠：房產將會成為一件很平常的事情。正如習近平所說：“房子是用來住的，不是用來炒的”。需要10年的時間才能理順。
幾年前，我們有7萬億平方米的在建面積。過去兩年下降了10%，因此仍有6.3萬億平方米。
據一份中共官媒報紙報導，習近平在4月份的講話中表示，政府不能提不切實際的目標。
很多人會賠錢。......政府只是想確保小人物不會賠錢。
VOA：最終，中國會變得更好還是更糟？
謝國忠：很多富人在發牢騷，這是因為他們是通過房地產而不是生產性的經濟活動賺錢的，所以很多富人並不是真正有生產貢獻的人。但我們有新一代的創業者，即年輕的工程師，他們正在做偉大的事情，例如製造火箭發射器、電動汽車、雷達技術，等等。
對於一個國家來說，最重要的不是你的GDP營收增長率，也不是頂級金融人士的感受，他們並不重要。最重要的是你的競爭力如何，你正在創建什麼樣的公司以及你正在創建什麼樣的技術。
中國人勤勞，也很聰明，但很多人都沈迷於投機。二十年前，人們問我中國怎麼樣會崩潰。我說如果中國官員全都腐敗了，中國老百姓全都變成投機者了，這就會發生。
香港 —
論壇