在經濟持續低迷下，中國人民銀行行長潘功勝稱中國房地產市場已經出現一些正面訊號，並有能力實現全年經濟成長率5%的目標。 分析家表示，中國這段期間所做的許多努力並沒有真正化解房地產債務危機，反而把債務做了隱藏或轉移。 換句話說，中國其實是靠著債務在撐面子，而想要達到GDP成長5%更是幾乎完全沒有可能。
具有中國國企背景的房地產龍頭企業萬科在3月28日發布年報，指去年淨利同比下降46.39%，遜於市場預期，將不派發2023年度股息，也不送紅股。 另一家民營房企碧桂園原本應該同樣在28日公佈去年業績，但未發布，只聲明表示要收集更多資訊以作出合適的會計估算，因此無法遵守上市規則於3月31日前刊發，董事會會議 也將延期，其港股將於4月2日起停牌。
房地產業在中國經濟中發揮巨大作用，約佔中國家庭財富的60%至70%。 先前已有多家國際投行預期中國房地產市場今年將持續低迷，拖累經濟成長。
中國的房地產目前還處於危機之中，甚至還有分析認為「尚未觸底」。 不過，中國人民銀行行長潘功勝3月25日在「中國發展高層論壇2024年年會」上信心喊話，表示中國房地產市場已出現一些正面訊號，房市波動對金融體系影響有限。 他也說，中國經濟維持回升好的態勢，有能力達成全年5%左右的GDP預期成長目標。
然而，分析家說，中國央行行長的說法並未反映真實全貌，因為稍有回溫跡象的房市主要是在二手房和一、二線城市，但這並不是全國的普遍現象，也還看不 出來是否能持續下去。
三、四線城市是關鍵
台灣致理科技大學國際貿易系副教授張弘遠接受美國之音採訪時表示，如果從恆大和碧桂園發生債務危機的過程來看，主要是三、四線城市的房產佈局出現問題而造成資金鏈斷 ，以致無法償還借貸而面臨破產的危險，所以整個問題的核心點就是在三、四線城市。
他說：「它這個問題應該是要在三四線城市的房地產能順利脫手，或者是那裡的呆帳或建案能夠順利地了結，可是現在看起來就是它沒辦法在三、四線城市找到接盤俠。”
張弘遠表示，根據中國國家統計局數據，南京市今年2月新房房價年減4.8%，合肥市下跌1.2％，廈門市下降了4.6%，在中國中心點的鄭州市下跌了3.3%，這些城市都 是下跌的；只有上海、北京、天津或杭州這些一線大城市的房價看起來有慢慢止跌回升，微幅成長了大概1%至2%。
他表示，換句話說，如果是鎖定上海、北京這些城市，房價是出現了回溫沒有錯，可是其他三四線城市並沒有明顯回溫跡象，中國整體的房地產市場還是在衰退當中。
在房地產整體市況不明朗的情況下，國際信評機構穆迪在3月時將萬科評等從“投資級”降至“垃圾級”，恐進一步削弱投資人對中國房市的信心。
曾任台灣中華信評總經理的陳松興，現在是台灣東華大學新經濟政策研究中心主任，他在接受美國之音採訪時表示，從過去的恆大、碧桂園到現在的萬科，基本上狀況都 很不好，過程中還有一些中小型的開發商也陸續出現了倒帳現象，中國房地產行市的情況實際上恐怕沒有辦法像人行行長所講的這麼理想。
陳松興表示，棘手的主要原因在於地產開發商的債務遠遠超過中國GDP的規模，“所以你要去救它很難。”
轉移或隱藏不良資產
他表示，中國的銀行承接了部分地方政府的債務，換言之，這是把不良資產轉移到銀行，即便這些債務不至於要認列成呆帳，但也會讓銀行放進「關注類」（不良貸款的領先指標）而吃掉一些資金以準備認列。 這將影響銀行的放款能力，也會嚴重打擊到銀行的實際獲利能力，這也是為什麼中國銀行的淨利差（NIM, Net Interest Margin）大概只有1.5%左右，而通常低於2%就 代表獲利能力減弱，影響銀行的健康經營與信評。
他說：“其實中共這些時間的努力並不是真正地在化解地產開發商的債務，而事實上是在隱藏或轉移。”
彭博社3月27日報告說，中國房地產危機正在侵蝕中國最大國有銀行的資產負債表，因為它們的不良放款率正在攀升。 中國交通銀行3月27日公佈的數據顯示，房地產不良放款率從去年同期的2.8%攀升到去年底的4.99%。 雖然逾期抵押貸款的餘額下滑，但該領域的關注類貸款卻攀升到23%，達到98.8億元。 中國工商銀行的住宅抵押貸款不良放款也增加了9.6%，達到278億元。
隱藏赤字高
陳松興表示，如果再從中國國務院總理李強在3月初的政府工作報告中所述，2024年赤字率訂在3%，基本上這個數字令外界高度懷疑。 美國智庫戰略與國際研究中心(CSIS)估計，中國加上隱藏的預算赤字，其赤字率可能占到GDP的8個百分點；紐約研究機構榮鼎集團（Rhodium Group）也估算中國的赤字率大概在 7到8個百分點之間。
陳松興說：“換句話說，中國實際上是靠著債務在撐面子，但是那個潘功勝作為一個行長不能（說實話），當然必須要講比較正面的話。”
中國經濟學者賀江兵在接受美國之音訪問時表示，中國國家統計局3月15日的數據顯示，中國在今年前兩個月的新建住宅平均成交價格較2023年4月的高峰下跌了22.6%， 等於買了新房子不到一年就跌光了頭期款，而武漢、南京等地的房價更是連續下跌了將近50個月。 賀江兵反問：“房價下跌你說這是積極信號？他是睜眼說瞎話。”
產能過剩
他表示，樓市產能過剩是一個不利因素，中國住建部披露中國有6億棟房屋，請注意單位是“棟”而不是“間”，這代表把全球80億的人口都趕到中國居住，中國 都還容納得下。 此外，中國連續兩年人口負成長以及經濟下跌，房價在跌，車價也在跌，當腰斬車都已經買不起了，人們怎麼可能還去買房子。
賀江兵表示，潘功勝在去年中曾說，中國的消費者物價指數（CPI）在下半年會轉好上行，結果不僅沒有出現膨脹，反而出現了更嚴重的通縮，所以官員的預測是在「講好中國 故事”，而非“尊重事實”。
他並表示，房市波動對金融體系的影響很大，也並非行長說的有限而已。 中國幾乎所有的貸款都跟房地產有關，貸款高達240多萬億人民幣。 貸款用房子做抵押，如果還不出貸款，止贖房增加，將會拉低房價與抵押品的下降。 屆時還要繳交補充抵押物或現金，將會讓許多家庭破產或是企業關門。
賀江兵說，房地產危機使中國整個經濟都不行了，金融體系如何能置身事外和不令人擔心，並且中國跟很多其他國家地區不一樣，它是倚賴間接融資居多，就是透過銀行信用中介貸款的人 比較多，如果民眾的貸款藉據補不上來，金融體系怎麼可能健康。
唱歌走夜路
他說，中國央行行長稱房地產市場已經出現一些積極信號，並說房市波動對金融體系影響有限，是“顧著唱歌走夜路，自己壯膽了。”
他並表示，中國要實現GDP成長5%的目標根本不可能，「如果達到5%、6%，甚至10%的目標，只需要一個問題，統計局領導的問題，人家說成了就完了， 你想要多少就是多少。”
台灣致理科技大學國際貿易系副教授張弘遠也表示，外界對於中共官方公佈的經濟數字高度存疑，因為信任的前提是這些數據來源都必須要是精準可信的，但實際上中共只要改變數字，5% 的經濟成長率就一定可以做得到。 他認為，潘功勝純粹在做一種信心喊話，希望讓前來參加會議的高層外賓們相信中國的金融風險已經不存在，整體經濟穩定向好，進而將資金投入中國，「這就是他們想要的 」。
經濟成長要素
張弘遠說，從所得面來看，中國的GDP要成長5%，首先是薪資要成長5% ，接下來是土地租金要成長5%，然後資本的投資報酬率要成長5%，以及創業家投資 企業的利潤也要增加5%，也就是必須在薪資、地租、利息以及企業利潤這4個生產要素都成長5%的情況下，GDP才有可能成長5%。
他說，但現在中國的實際情況是一般工人的薪資都在減少，很多二手房的價格都是砍半在銷售，地租呈現負成長，並且利率借貸不斷向下調降，然後也可以看到中國企業 普遍經營的情況是，不論是生產者出廠價格指數，還是採購經理人對於未來的信心指數，都沒有那麼樂觀到可以達到增長5%的趨勢，所以從這4種生產要素的所得面向來看， 今年中國GDP要成長5%是非常不容易的。
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