最新數據顯示，全中國百城10月的房價和銷售量持續走跌，代表房市“金九銀十”的傳統旺季正式崩盤。儘管中國國家主席習近平在二十大報告中重申“房住不炒”、“租購併舉”等支持剛性自住需求或可能的租賃政策紅利，但分析人士指出，中國現處於一手打壓房市、一手刺激房市的矛盾中，地方政府若不出台對策，恐讓習近平淪於口號治國。而房市的不景氣已讓不管是要購屋、還是要賣房的中國民眾都怨聲載道。
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習近平口號治國？中國百城房市價量雙跌，“金九銀十”旺季不再
根據北京中指研究院的最新統計，全中國100個城市的新建住宅均價於10月達每平方米16,199元人民幣，已連4個月走滑，跌幅較9月收窄0.01個百分點。而二手房的均價則達每平方米15,945元人民幣，也是連6個月下跌，跌幅較9月擴大0.03個百分點。
中國房市陷入“價量齊跌”寒冬
另據中國國家統計局10月底發布的最新數據，全中國1至9月的商品房銷售面積、金額及建商到位資金同比分別下降22.2%、26.3%、24.5%，仍是一片慘淡。
中國房市持續處於“價量齊跌”的寒冬，不管是要賣屋、還是要買房的中國民眾都心有戚戚焉。
因議題敏感而不願透露姓名的山東淄博市民告訴美國之音，友人今年釋出兩套房，掛網數月都乏人問津，最後是在兩個條件下才賣出，一是降價，二是將中介佣金從2%提高到10%。
另一位原籍山東大連的市民則告訴美國之音，她去年底“潤(run)”出中國，移民美國，因此出售兩套房，她自認“運氣較好，遇到買主”，但總價約300萬人民幣的房子，也是得各降個50萬人民幣，才於今年成功脫手。
中國自去年鐵腕打壓房市以來，已引發包括恆大等建商破產，甚至無法如期交屋的爛尾樓危機。即便房價因此大跌，但對中產階級來說，購屋仍是遙不可及的夢。
高房價收入比 中產階級購屋難
35歲的業務主管程益成告訴美國之音，他努力了5年，仍籌不出百萬人民幣的首付款，而且他所處一線城市的房價跌幅有限，得不吃不喝30年才供得起。
程益成說：“長久當然要購屋，但就是買不起。廣州市區一套房，舊的要三百多萬元(人民幣)，目前薪水負擔不起按揭款。”
程益成現在月付4000人民幣，住在80平方米大小的租屋裡。他說，政府若能補助，讓他少付四分之一的月租，生活壓力會小一點。因為不符合貧戶資格，程益成無法申請廉租房，另因工作之故，他也不便搬到離市區較遠的保障性住房。
面對房市的持續低迷，習近平於二十大的報告中僅重彈十九大的舊調。他說：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。”
中國國務院總理李克強10月底主持國務院常務會議時也重申，未來要保持房地產融資平穩有序，支持一城一策來滿足剛性和改善性住房需求，也要保交樓、穩民生，建立房地產發展新模式。
對此，房產專家表示，北京政策舊瓶裝舊藥恐難解房市陳疴。
位於台北的台灣經濟研究院景氣預測中心主任孫明德在接受美國之音採訪時表示，地方政府若不出台對策，習近平的房市政策根本走不出中南海，因此，“一城一策”可能得等到明年3月地方領導班子底定後，走向才會明朗。
習近平房市政策 如何落地是關鍵
位於台北的台灣經濟研究院景氣預測中心主任孫明德 (照片提供:孫明德)
孫明德說：“從中央去管這個東西(房市)的話，其實緩不濟急，要等縣市政府新的團隊全部到齊以後，(若)都是習家軍，到時候比較有機會來治理房地產亂象。要不然你中央每次推一個命令，地方都消極以對，那是沒有用的。”
而且他說，二十大後，國進民退看來仍是習近平未來五年執政的主旋律，因此北京對於民企開發商的管控只會越來越嚴。
孫明德分析，中國近兩年調控房市乃屬必要之舉，因為若放任房價飆漲，恐會步日本泡沫經濟之後塵。日本房產總市值曾佔GDP的5倍之高，但中國房市的泡沫更嚴重。
國際數據庫Numbeo的統計顯示，中國的房價/年所得比於今年年中達到38.43倍，高於去年同期的27.89，為全球第六高，僅次於敘利亞、加納、斯里蘭卡、香港和牙買加五個經濟體。
房地產諮詢公司戴德梁行表示，中國房價近年慘跌後，現行市況已相對穩定。但該公司中國北區研究部主管魏東以電郵回覆美國之音採訪時表示，除了買房時的首付比例、資格和政策限制外，房價高不可攀仍是購房的最大障礙。她說：“按照國際慣例，房價收入比在3-6倍之間為合理區間。而中國總體房價收入比都高於這一水平。尤其是一線城市，房價收入比基本達到30（倍）以上，而三四線城市也大多在5（倍）左右。”
位於台北的德明財經科技大學客座教授莊孟翰在接受美國之音專訪時也說，北京仍須持續抑制房價，以免租金也連帶走漲，讓低收入人群更難以為繼，政府可用手段包括，降低多房者的貸款成數或課徵印花稅等，來補貼窮人的住房需求。
降購屋壓力 供給、優惠利率和貸款三管齊下
他說，基於按揭負擔不應超出家庭總收入的30%，中國也應針對中產階級和低收入戶提供差別性的優惠利率、貸款成數及還款寬限期，以減輕他們的購屋壓力。
位於台北的德明財經科技大學客座教授莊孟翰（照片提供：莊孟翰）
莊孟翰說：“像香港、新加坡，房價一漲，漲太高，第一個貸款的比例就降低。第二個稅很高，如果你(房價)再繼續漲上去，我就課你額外的印花稅，雖然這樣房價還是很高，但是你不壓抑那更慘。”
另外，他說，地方政府可以透過無償撥用公家土地讓建商開發市區周邊的保障性或租賃住房。不過，二十大後，中共最高領導班子中，懂財經的人少得可憐，讓他質疑習近平喊出的“房住不炒”及“租購併舉”主張到底要如何落地。
莊孟翰說：“這些(常務)委員當中，好像經濟建設的人才偏低，對於住房方面來講，可能還是停留在口號，因為不曉得怎麼執行。”
今年初以來，中國早已採取多項措施來刺激房市，包括允許部分城市下調首套住房貸款利率，並對賣房一年內再買房者給予退稅優惠。在中國房地產研究機構貝殼研究院10月監測的103個重點城市中，多數主流城市的首套房貸利率為4.12%，較9月下降3個基點，但房市還是難見起色。
尤其個別城市為穩房價，如廣東中山和福建平潭則又陸續祭出“限跌令”，禁止房價每次跌幅不得超過5%等，這讓中國房市等於處於一手打壓房市，遏制投機性的房市炒作下，另一手又拉抬需求的矛盾中。
不過，貝殼研究院指出，拉抬自住的剛性需求將主導中國房市未來的發展，在此前提下，住房消費者“賣一買一”的貸款利率未來可望調降。該研究院更預測稱:官方“未來不排除會進一步結構性放寬二套房的貸款利率。”
戴德梁行:住房租賃市場將迎來快速發展
在習近平重申“租購併舉”後，戴德梁行的魏東預測，中國房市未來商品房和保障性住房的雙軌制已勢在必行。她表示：“中央政府將繼續發力完善住房供應端制度政策，並大力推動住房租賃市場發展，完善購+租、市場+保障的住房體系。”
魏東說，中國房市政策未來將朝“租賃”方向傾斜，可能涉及到從租到購的發展模式及其配套的金融、土地、銷售政策等。
她說：“隨著住房租賃需求的逐步擴大，住房租賃市場也將迎來快速發展期，這也為開發企業、運營企業、裝飾裝修企業、金融機構等提供了新的發展機遇。而與之相配套的政策及製度的完善，也將使得我國房地產市場向著更健康有序的方向發展。”
(美國之音特約記者黃麗玲對此報導亦有貢獻)